2.85亿元!私募大佬“九折捡漏”上海顶豪别墅,上半年上海法拍房成交率全国第一

2023-08-30 10:48:30 来源: 华夏时报

本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

8月28日,阿里拍卖平台显示,上海市知名豪宅华洲君庭一套别墅以2.8548亿元成交。公开报道显示,竞得人“裘慧明”为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长。

华洲君庭为上海知名“顶豪”项目之一。2021年9月7日,该小区一别墅以3.15亿元成交,创下中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。


(相关资料图)

值得注意的是,对比3.1639亿元的评估价,2.8548亿元的成交价相当于九折,堪称“捡漏”。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调:“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑。”但卢文曦认为,所谓“九折”其实算是正常的成交价。在当前的市场中,二手房源对比高点打8-9折属正常情况。而原本很难流入市场的顶级豪宅,现在通过法拍途径进入市场,“这可以说是一种捡漏”。

成交单价近22万元/平米

8月28日上午11时06分,阿里资产平台信息显示,上海市浦东新区一栋豪宅以2.8548亿元成交。

图说:阿里拍卖法拍信息 图源:阿里拍卖平台

标的物介绍显示,该豪宅所在小区为上海知名豪宅“华洲君庭”,小区建成于2009年,由21幢独栋花园住宅,1幢配套会所组成,每套别墅均配有花园及游泳池、地下车库等。

该栋别墅房源建筑面积1300.84平米(其中地下建筑面积470.73平米),房屋类型为花园住宅,居住用途,土地独用面积为2893平米,房地产权利人为徐某某。今年7月下旬,这栋豪宅在阿里法拍网上架,起拍价2.2148亿元。据上海信衡房地产股价有限公司评估,市场评估价高达3.1639亿元,折合地上建筑面积单价为38.11万元/平米。

图说:华洲君庭法拍房内景 图源:阿里拍卖截图

根据标的物情况介绍,该栋法拍别墅为交通银行申请法院强制执行债权。住宅原业主为徐某某被上海市第一中级人民法院正式查封,还被上海市浦东新区人民法院、甘肃省高级人民法院、宁波市鄞州区人民法院、杭州市上城区人民法院等法院轮候查封。抵押权人为交通银行上海浦东分行(债权数额8100万元)、上海市再担保有限公司(债权数额8000万元)。

拍卖公告中还披露,此拍卖标的有违法建筑,即花园草坪正南方、西边的二个亭子。拍卖成交后买受人须自行拆除,拆除费用由买受人负担。除此之外,该标的自2020年至2023年7月,总共有91万元物业管理费欠费。从公示内容来看,这笔大额欠费需要由买受方在办理物业交割、物业更名、入住时自行结清并承担费用。

尽管如此,该栋法拍豪宅依然受到追捧。8月28日上午9时57分开始,5位竞买人经过30轮激烈角逐,最终H4101号竞买人以2.8548亿元成功竞得房源。按建筑面积来算,成交价折合约21.94万元/平米。网络竞价结果确认书显示,竞买号H4101人士名为“裘慧明”。当日10时17分,裘慧明开价2.3848亿元,之后连续加价8次,最终成功竞得该别墅。

这位拥有强大“钞能力”的竞买人引起了公众的极大兴趣。据公开报道,有媒体确认,裘慧明为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长,毕业于复旦大学,获美国宾夕法尼亚大学物理学博士学位。

“天眼查”平台显示,上海明汯投资管理有限公司成立于2014年,企业注册资本1000万人民币。目前裘慧明本人持股51%,大股东解环宇持股49%。2015年底,明汯投资管理规模突破30亿元,2019年底突破300亿元;2020年,明汯投资成为国内首家管理规模突破500亿元的量化私募管理机构。业绩方面,私募排排网数据显示,明汯投资于2017年-2021年连续五个完整年度均取得了正收益,居全市场量化同类前10%。

而在今年4月,裘慧明曾公开表示,“考虑到今年市场复苏情况,我们是谨慎乐观的。到现在为止,确实也是这样的,中证500指数涨了9%多一点。我们觉得下行的风险比较小,但对上行的空间也不是有非常高的预期。对我们来讲,只要是正常的市场表现就够了。”

另有媒体报道称,该栋别墅原业主“徐某某”为刚泰集团股东。“天眼查”平台显示,刚泰集团成立于1997年,位于上海市,是一家以从事金融业为主的企业,对外投资15家公司,经营范围包括实业投资、投资管理、资产管理、投资咨询等。

“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑”

华洲君庭为上海“顶豪”项目之一。2021年9月7日,该小区一套别墅以3.15亿元成交,创下中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。

而华洲君庭仅有的几次成交总价也均超过亿元。例如,2015年4月,该小区20号别墅通过线下拍卖成交,成交价约1.5亿元;2015年6月,10号别墅通过线下拍卖成交,成交价1.1亿元。另据报道,目前华洲君庭还有1栋“楼王”在售,建筑面积为2040平米,总价达到9.58亿元。

有业内人士认为,在整体楼市相对低迷的大环境下,如此顶豪产品仍受到追捧,显示出上海高端楼市的投资热度以及顶级豪宅极强的抗跌性。值得一提的是,对比3.1639亿元的评估价,成交价2.8548亿元相当于裘慧明以九折购入。有豪宅中介人士点评,裘慧明“实在是捡漏了”。

对此,镜鉴咨询创始人张宏伟表示,上海该处核心资产的拍卖,证明尽管7-8月上海楼市整体表现不太好,但豪宅的投资热度仍在;上海中原地产市场分析师卢文曦也向《华夏时报》记者强调:“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑。”但卢文曦认为,所谓的“九折”其实算是正常的成交价:“现在普遍的行情是,一套二手房源成交,从高点到低点打八折或是九折属于正常情况。”

“当然,非要说的话,这套豪宅成交2.85亿元也可以说是’捡漏’。因为平时这种顶豪产品很难流入市场。原来市场上根本不会流通的房子,现在通过法拍渠道流向市场,被人拍到手也算是一种’捡漏’。”卢文曦认为。

“上海房地产市场的投资活力还是比较强的,尤其是对于高净值人群而言,仍然有很多投资保值增值的需求。特别是在当前救市政策逐渐明朗趋势下,这些高净值人群开始瞄准核心资产进行投资布局。虽然这些仍属于个案,不能代表整体行情,但有利于引导市场向正面利好发展。”张宏伟向记者表示。

记者看到,仅从法拍市场来看,8月17日,阿里拍卖平台成交了5套位于长宁区内环的豪宅房源,建筑面积分别约241-246平米,总成交金额达到2.069亿,折合单价约16.49-17.44万/平米。另据中指研究院统计,今年上半年,上海为全国法拍房成交率最高省份,成交率为44.2%。

不过,58安居客研究院院长张波谨慎地表示,私募大佬九折“捡漏”2.85亿豪宅背后,反映出房地产市场总体市场降温的确已经蔓延到了高端市场:“由于对未来预期不确定性增强,加之上海楼市大力度的调控放松并没有落地,拍卖价偏低亦属正常,并且今年也很难再出现豪宅的独立行情了”。

责任编辑:李贝贝 主编:张豫宁

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